不動産鑑定

道路に面していない物件は価値がない?

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良くある相談の中に、「道路に面していないため家が建たない土地」というのがあります。

特に、実際に売るわけではなく、財産の配分や贈与などの場合に聞かれることがあります。

相談者や依頼者が「この土地は家が建たない(建て替えられない)らしい。」と言ってくるのですが、理由を聞くと「公道(市道・町道)じゃないから。」「道路の幅が4m無いから。」「隣の土地を通って道に出ているから」「市街化調整区域だから」という答えでほとんど占められます。

しかし、専門家としてはたくさん疑問点が湧いてきます。

 

1.物件の面する道路が公道(市道・町道など)ではない場合

建物が建てられるかの判断は、建築基準法に拠ります。つまり、道路が建築基準法の上で道路として認められているかどうか、ということにかかってくるので、公道か私道かという道路法上の区分は関係有りません。(ちなみに私道は道路法上の道路ではありません)逆に公道であればほとんどが建築基準法上の道路ですが、中には公共団体が所有していても、公道として認定されておらず(法定外公共物と言います)、建築基準法上の道路では無い場合もあります。

ですから、建物が建つかどうかの判断は、建築基準法上の道路かどうかを確認する必要が有ります。

 

2.道路の幅員が4mに満たない場合

建築基準法第42条には「幅員4m以上の・・・」という記載があり、原則は4m以上必要となっています。しかしその第2項には幅員4m未満の道路についての記載があります。これは建築基準法が施行される以前から建物が既に建ち並んでいた道路は、例外的に建築基準法上の道路として認められていることがあります。もちろん役所が認めていることが前提なので、勝手に判断はできません。ですので、1.同様、役所に行って確認する必要が有ります。

こういった道路は、専門家の間では通称「2項道路」と言います。

 

3.隣の土地を通って道路に出ている場合

物件が直接道路に面していない場合、いわゆる「囲繞地(いにょうち)」である場合、民法上は囲繞地通行権が認められます。これはあくまでも通行を認めるだけの権利なので、建物を建てられるかどうかとは無関係です。

その隣接地の通行している部分について、地主と合意が取れて、かつ幅員が2m有れば、物件の専用通路として、と認められる事があります。そうすると、その物件は敷地の一部が道路に面している(あくまでも建築基準法上)と判断され、建物の建築が可能になります。

 

4.市街化調整区域の土地の場合

市街化調整区域で現況建物が建っていない場合には、建物を建てられる可能性は極めて低いと言って良いでしょう。中には、更地であっても、都市計画法上の開発許可を取得している場合もありますが、そういったものが相談の対象になることはありません。

 

上記のようなことを検討しても、やはり建物が建たない土地というのは少なくありません。

そうすると、その土地はただ同然と言われてしまい、「本当に価値は0なの?」というのが相談どころです。

4.の市街化調整区域で建物が建たない場合では、ちゃんとした接道があれば、それなりの価値はあります。

問題は、建築基準法上の道路に面していない場合ですね。

これは議論百出となるでしょう。特に不動産の仲介をしている方からすると、価値は0という主張が多く出ると思われます。

自分としては、そこに土地がある以上、0円という事は無いと考えます。

ではどれくらいの価値があるのかという事になると、物件によって、状況が千差万別なので、一概には言えません。これを評価する場合は、まず何とかして接道が取れるかどうかを検討し、それがダメであれば、周囲の状況を見てどういう風にしたら処分できるかを考えていきます。そうして何らかの答えを得て、評価額とするのです。

 

心配な方は、是非ご相談ください

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