不動産鑑定

競売にかからないような賃貸物件の選び方

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前回までで、借りる方の立場がいかに弱いかがおわかり頂けたかと思います。
誰でも危ない物件には引っかかりたくないものです。でも、法律が守ってくれない以上、自衛するしか有りません。
都心の大型物件であれば、大手の不動産会社が経営するものもあり、そういった物件は比較的安心と言えます。一方、地方では個人オーナー(いわゆる地主)が多く、その中でも千差万別で、田舎の方で農家の庭先にあるようなアパートであれば、節税対策なので破綻の可能性は低いですが、市街地にあるような雑居ビルやマンションだと要注意です。
そうならないような見分け方を指南します。入居前にしっかりチェックしていきましょう。
1.抵当権設定の時期はいつか
最初に書いたように、オーナーリスクの発端は、物件価値に対して借入金が過剰になってしまった、つまり借金の返済に賃料収入が追いつかないという事があります。これはバブル期に借入を起こしている物件と言うことですから、抵当権設定がバブル期(平成1年~4年頃)になっている場合が怪しいです。但し、既に20年近く経過しており、ちゃんと返しているので現在も健全な状態という事も考えられますから、あくまでも一つのチェックポイントとして考えてください。
2.建物の管理がしっかりされているか
 資金が回らなくなってくると、管理がおろそかになってきます。一番わかりやすいのは、共用部分である廊下や階段がきちんと清掃されているかという事。掃除についてはオーナー自身がやっている場合もありますが、いずれにしても、オーナーがきっちりしていれば建物も綺麗です。
それとエレベーターがある場合、ちゃんとした管理会社が管理しているかという事もチェックです。エレベーター自体は電気が来ていれば動くため、酷い物件では、管理会社を使わずに動かしている場合もあります。またエレベーターの中に管理会社のシールが貼ってあっても、契約を切ってそのままになっている場合もありますから、契約されているか確認しましょう。
3.修繕がきっちりされているか
建物が古くなってくれば、当然あちこちが壊れてきます。ちゃんと修繕してあれば問題ないのですが、そのままになっているようであれば、修繕する資金が無い可能性があります。またそういう物件はオーナーの意識が低いので、住んでみるといろいろな不都合が出てくる可能性が高いです。
4.空き部屋が多くないか
空き部屋が多いと言うことは、賃料収入が少ないということですから、オーナーが返済に困っている可能性があります。また、目に見えないところでの管理が良くなかったり、建物の状態が悪かったりするために、入居者が定着しないということもあります。
また、オーナーリスクではありませんが、よからぬ居住者が居る可能性もあります。
さて、いくつかのチェックポイントを挙げてみましたが、あくまでもだいたいの目安です。不動産は千差万別ですから、これらをやったからと言って、100%引っかからないという保証はありません。
もし気になるようであれば、プロの意見を聞くのが一番です。

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コメント

  1. まとめteみた.【競売にかからないような賃貸物件の選び方】

    前回までで、借りる方の立場がいかに弱いかがおわかり頂けたかと思います。誰でも危ない物件には引っかかりたくないものです。でも、法律が守ってくれない以上、自衛するしか有りません。都心の大型物件であれば、大手の不動産会社が経営するものもあり、そういった物件は…

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