不動産鑑定

賃貸物件のオーナーリスク

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不動産の中には「賃貸物件」という物があります。
改めて言わなくてもご存じですね。
一般のエンドユーザーは全く知らないと思いますが、バブル崩壊以降、「オーナーリスク」というものが顕在化してきました。
文字通り読めば、オーナー(不動産の所有者)、つまり貸し主側にもリスクがあるという事ですが、どういうリスクかというと、オーナーが倒産(破産)してしまうリスクです。
原則通り考えれば、不動産の所有者は、土地建物を貸して、その賃料で賃貸経営をしていくわけで、通常であれば赤字にならないような賃料設定はしないわけです。建物を建てる際には、ほとんどの人がお金を借りる訳ですが、その返済や金利分も計算して収支を立てているはずです。
しかしバブルの時は超低金利。建築費は高騰し、家賃も高かった時期です。借入は当然高い建築費に対して貸し付けられ、収支も低金利に対して計算されていました。更に「まだまだ不動産は値上がりするから、適当なところで売ってしまえば、値上がり益も見込める」というスキームで建築されてものがほとんどでした。
ところが、金融引き締めによりバブルがはじけ(細かく言うと、要因はもっと複雑ですが)、景気が冷え込んで、借りる人が少なくなり、賃料が急落しても、一方で金利は上昇して返済額も上昇。そして借入金の額は減りません。
そうなれば、オーナーは返済に困るわけです。
物件を売ろうにも、売れる金額より借入金が大きくなってしまっており、処分したところで返済原資が不足する(借金が残る)ため、売ることすら出来ない状態になります。そうすると倒産(破産)するしか有りません。
これがオーナーリスクです。
もし賃貸住宅に住んでいるのであれば、契約書をご覧になってください。
そこには、借りる方がお金を払えなくなったり、破産した場合についての取り決めはありますが、貸す方が破産した場合の契約条項は無いのが一般的です。国土交通省準拠版の標準約款がそうなっています。
つまり、貸す方は一方的にお金を預かって、借りる方に何かあった場合の担保はされていても、貸す方に何かあった場合には、預けたお金が返ってくるための担保は何にもありません。
 敷金・保証金が数千万とか億単位になるようなビルの賃貸では、敷金返還請求のための抵当権を設定する事もありますが、住居の場合は敷金が数十万円ですから、抵当権設定をするのは費用倒れです。そもそも借りる前の重要事項説明書に、その物件に抵当権が設定されているかどうかは記載されているのですが、気にする人は居ませんし、賃貸物件というのは、節税対策や投資物件であるのが一般的で、抵当権が設定されていない物件を探す方が至難の業です。
不公平な感じがしますが、それが現状です。
では、もし貸し主(オーナー)が破産しちゃったら、借りている方はどうなるのでしょうか?
それは次回に譲ることにします。

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