不動産鑑定

新築物件の相談

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新築住宅についての相談の話です。
その方のお話によれば・・・
住宅を新築したのは良かったものの、お風呂を工事した業者の配管ミスで、床下のコンクリートに水がたまってしまったそうです。(ということはベタ基礎なのでしょう)
その後、水を排出し、しかるべき手直しをしたということでした。
で、工事がちゃんとできているのかチェックして欲しいという依頼かとおもったら違いました。
そのミスのおかげで、物件の価値が下がったに違いないので、どれくらい下がったのか査定して欲しい、ということでした。業者の方も、その分は補償するので、金額を不動産鑑定士に査定してもらってくれと言ったとか。
その方は、色々な人に聞いたところ、1割くらいは価値が下がったのではないか、と専門家の方から言われたそうです。そして、それを期待して連絡してきたようです。
さて、どうでしょうか?
市場価値が下がるということであれば、今すぐこの物件を売ったとすると、工事ミスがあった場合と無かった場合で差があるのか?ということになります。
これは直してしまえばほとんど差は無いといえます。工事ミスによって他の個所に半永久的な瑕疵が残るというのであれば別ですが、話の内容からすると、そのようなことはなさそうです。
また、直してしまった以上、修理代も発生しないわけですから、その減価も有りません。
では、有るとしたら何でしょうか?
それは心理的な減価です。
建て主にしてみれば、「せっかく新しく建てたのに、工事ミスがあってケチがついた」と気分が悪くなっても仕方ないと思います。
でもそれは、その物件に対する建て主だけが感じる減価です。
それを測るのはとても難しいですが、利益衡量を考えるしかありません。
仮に建築工事費全体の1割だとすると、1,500万円の工事費だったら、150万円の減価ということになりますが、風呂の工事代金をはるかに超えてしまうような金額です。それは違うでしょう。
どれくらいが妥当でしょうか?
私が思うに、ごめんなさい分、つまり業者の気持ち程度で、10万円くらいではないかと思います。
いずれにしても、既に直してしまったものについて、後から現場を見てもどういう状態だったのかわかりませんし、その業者さんの立会、説明の元、判断することし、立会日程を調整していただけるようにお願いしました。
・・・でもそれっきりです。多分10万円くらいということで、がっかりしてあきらめてしまったのかもしれませんね。
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