不動産鑑定

賃料改定の評価

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今、賃料改定のための仕事を受けています。
鑑定評価の中では、難しくて、面倒な仕事の部類に入ります。
というのも、賃料を出すためには、まず対象不動産の資産価値を査定する必要があるからです。その後、さらに賃料算定のための作業があるので、手間としては、通常の資産評価の倍の手間がかかるからです。
新規の賃料査定なら、それで終わりですが、継続して借りている不動産の賃料の改定となると、さらに複雑です。
契約時と現在の両方の価値を出してみたり、シュミレートをたくさんしなければなりません。
また賃料は、価格とは違って、長期間固定されていますから、年間に数パーセントなんていう変化はしません。これが、期間が長くなれば一層価格との乖離が進みます。今回は契約時と、評価時点とで、土地の価格が30%以上も下落していましたが、賃料相場はそんなに下がっていません。
ですから、資産価値から求めた賃料と、相場から求めた賃料の差が大きくなってしまいます。
さらに複雑にしている要因として、賃貸借契約の経緯が物件によって違うため(アパート等は大して違いませんが)相場との比較でも、高い安いの差が出てきます。
これをどう処理していくのかが、不動産鑑定士の腕の見せ所です。
さて、どうするか?
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