不動産鑑定

市街化調整区域の土地の評価

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先日、市街化調整区域の土地について質問がありました。
ポイントとしては、宅地として使えるかということですが、口頭の相談レベルではなかなか答えられるものではありません。
まず、大前提として、市街化調整区域は、市街化を抑制すべきエリアであり、現況が宅地で無いものは宅地化するのに規制があるということです。
宅地であっても、現況の用途以外に転用するのはやはり制限があります。
原則として新たに宅地化するのであれば、都市計画法上の開発許可が必要です。
さて、質問の土地は、住宅分譲をしようとして、途中でストップしている土地ということでした。
ストップした理由として考えられるのは、
①取りかかっては見たものの、都市計画法上の許可が取れなかった
②途中で資金が尽きた
というのがあります。両方とも、以前不良債権処理の評価の中で出てきた典型例です。
これを評価の立場から見てみると、まず①のケースの場合でも、A全然取れる可能性が無い場合とB条件をクリアすれば可能性がある場合とで違います。
Aの場合は、現況の地目(農地、雑種地)として評価するしかないです。Bの場合は、宅地となる見込みがある土地(宅地見込地)としての評価になります。
②の場合でも、a都市計画法上の許可が取得済みで、造成が途中である場合と、b許可の取得中に資金ショートした場合があります。これはいずれの場合も宅地見込地となりますが、価格水準は大きく異なります。
どうやって差をつけるかというと、現況地目の評価に、宅地となる可能性を加味して査定することになります。
宅地となる可能性を加味する方法は、説明が面倒くさいので省略しますが、開発許可が取得できているaと、出来ていないbとでは、天と地ほどの差があります。
aの場合は、宅地化は法的に可能なのですから、宅地の価格から造成費相当を控除した価格となります。一方、bの場合は、許可について不安定な要素がある点で、①Bとあまり変わらないレベルと言えるでしょう。
これを調べるのは、簡単なようで意外とコツが必要です。
なぜなら、役所の担当者とのやり取りが必要だからです。
さあ、今回はちょっと難しい話になってしまいましたが、我々の仕事としては序の口です。
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