不動産運営

土地持ち貧乏にならないために②

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土地持ち貧乏とは、土地だけ持っていてお金が無い人のことをいうのです。

「地主」とは対極にあるといいましたが、地主はなぜお金持ちなのかを考えてみましょう。

地主がお金持ちになる仕組みは、誰でもわかるとおり、土地を持っているだけでお金が入ってくるのです。

例えば、土地を貸している。アパートやマンションを自分の土地に建築して貸している。

そうして賃料が入ってくるから、お金持ちになれるはずなのです。

しかしお金持ちになるためには、もうかっていないとだめです。つまり、賃料が経費を上回っていないと意味がありません。

不動産賃貸の経費と言えば、「固定資産税」ですね。ということは、賃料が固定資産税を上回っていないと儲からないということになります。

ここに一つのポイントがあります。

実は、バブル前までは、固定資産税は各市区町村が自由に評価しており、その水準は実勢価格の10%とか20%とか言われていました。

しかしバブルによる急激な地価上昇を受けて、適正な水準まで評価額を引き上げようとなったのです。そして、平成6年の評価替えから、固定資産税評価の水準は、地価公示価格の7割を目安とすることになったのです。これは大幅な土地保有コストの増加になります。

もちろん、いきなり7割水準まで引き上げるわけにもいきませんから、「負担調整率」というのが使われ、毎年、前年の評価に対して何%かの割り増しをしていくのです。

ですから、バブル崩壊で年率10%以上の地価下落があるにもかかわらず、払っている固定資産税は上昇していくというおかしな現象が現れました。

一方で、地代や賃料は、借りている相手がいるのですから、そんな簡単に上げられるわけもなく、収入より支出が多くなるようなケースも少なくないようです。また、バブル時に建てたアパートやマンションが、築20数年を経て、そろそろ補修などで多額の費用がかかる時期にも来ています。ですから、アパートやマンションは、入居者の入れ替わりが比較的早く、相場通りに家賃がとれたとしても、そうした支出に耐えらず、「お金がない」ということにもなるのです。

ここまでは、人に貸すことができる宅地のケースで、都市部の話でしたが、郡部でも困っている人はたくさんいます。

 郡部の土地持ち貧乏はどんな人たち?

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