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地価調査とは具体的にどういう調査?

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 今年平成27年度の地価調査結果が9月中旬に発表されました。さて、では地価調査とは具体的にどういう調査なのでしょうか。ちょっと調べてみましょう。

 地価調査とは、国土利用計画法施行令第9条に基づき、毎年7月1日に基準となる土地(基準地)の価格を都道府県の知事名で調査するものです。実際に調査、評価するのは不動産鑑定士です。その結果として出てくる価格が基準地価と呼ばれることが多いです。

 注意すべきなのは、相続税などの評価に利用する、国税庁が相続税法などに基づき調査するものが路線価(固定資産税算定のための固定資産税路線価もありますが、一般的には相続税路線価が路線価と言われています)であり、地価公示法に基づき、毎年1月1日の「標準地(基準地ではない)」の価格を国交省が調査し発表するものが公示地価であって、この3つ(基準地価、路線価、公示地価)は全く別の指標(相関性は当然ありますが)であるということです。

 一般的に路線価は公示価格の80パーセント程度の金額になると言われていますが、公示地価と基準地価は差が出ません。となると、公示地価と基準地価をそれぞれ別に出す意味は、根拠となる法律が違うことと、調査発表する主体が違うこと、そして調査発表する時期が違う(半年ほどズレる)ことにあると言って良いでしょう。

 ただ、基準地価の存在価値としてもっとも大きいのは、公示地価よりも調査対象範囲が広いということがあります。都市計画区域外の土地も対象となっているからです。都道府県が調査主体なので、調査対象を広く出来るというメリットがあるわけです。ですから全国的な傾向が公示地価よりもつかみやすいと言う特長があります。

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