不動産鑑定

不動産屋さんの苦情

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昨日は集まりがありまして、不動産屋さんと一緒のテーブルになりました。以前から名前は知っていた人ですが、話すのは初めてです。先方のほうが一回りも年上ですので、御高説を拝聴するという感じだったのですが、要約すると、
①不動産鑑定士の評価(路線価・固定資産税評価)は実勢を反映していないので、困っている。
②実勢価格は自分たち宅建業者のほうがよく知っていて、自分たちが決めている価格が実勢価格だというのが法律で決められている。
ということでした。
①のほうはよく言われることですが、これには誤解があります。
まず、鑑定士が評価作業をしている時点と、発表される時点にタイムラグがあるからです。地価公示で3か月、路線価では8月発表ですので、10か月近いことになります。この間にも地価は刻々と変動していますから、違うといわれても仕方がないです。
そして、固定資産税については一つ一つの不動産を鑑定士が評価しているわけではありません。鑑定士は標準的な土地の評価のみで、路線価や個別評価については役所がやっています。これは一律評価で現地を見ているわけではありませんから、現況を反映していません。そういう意味では苦情が出ても仕方がないような仕組みになっています。
これらについては、細かく話すと本が書けるので、ブログではやめておきます。
②について、実勢をよく知っているのは不動産屋さんであるのは確かです。鑑定士は取引の現場にはいませんから。でも水面下の取引を知っていたりしますけどね。
それにしても「自分たちが決めている価格が実勢価格だと法律で決められている」というのは初めて聞きました。国土利用計画法?都市計画法?何かの税法?
自分の不勉強でしょうか?聞いてみればよかったですね。
そういえば、何年か前にもそんな話をされてからまれた覚えがあります。どうも一部の不動産屋さんは、われわれ若手の鑑定士に対して妙な対抗意識があるような気がします。
いずれにしても不動産屋さんと不動産鑑定士はもっと交流して相互理解すべきですね。

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