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固定資産税を安くするのは大変

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相変わらず「固定資産税を安くしたい」という相談が後を絶ちません。

しかしタイトル通り、固定資産税を安くするのは容易なことではありません。

対照的なのが相続税。こちらは安くするチャンスがたくさんあります。

というのも、相続税は「申告」するもの。つまり所得税とと同じように、納税者が計算して税務署に「申告」するものです。申告に当たっては財産評価基準によるのが一般的ですが、不動産鑑定士による評価も時価として認められます。鑑定評価で財産評価基準の評価よりも安くなることがあります。

しかし、固定資産税は「賦課」されるもの。課税する側の市町村が価格を決めます。そのための手続きは(ざっくりいうと)総務省が定めており、市町村はその手続きに則って評価していますので、手続きからはずれることが無ければ、価格が変わることはまずありません。

また、固定資産税は市町村が課税する地方税ですから、総務省のガイドラインの中での裁量はあります。ですから、課税する際の基準が隣の市で違うという事はあります。しかしこれも役所が十分検討して決めたことですから、これをひっくり返すには、それ以上の証明をしなければなりません。

評価についても同様です。土地価格については不動産鑑定がベースになっていますので、それを否定できればいいと考えがちですが、評価額に対して、固定資産税の課税の標準となる価格は概ね70%に設定されています。つまり取引水準より3割安いのが固定資産税の課税標準額。となると、自分の土地は相場の7掛けより安い、という事を証明し無ければならないのですが、それを証明するのは不動産鑑定しかないですから、はっきり言って不可能です。

それでもあきらめきれない人には、コストパフォーマンスのお話しをさせて頂いてます。

固定資産税は、所有していることでかかってくる税金。全く使い道が無い土地であっても、課税が0円になる事はありません(公衆用道路などで非課税になる場合を除く)。だから、仮に減額することが出来たにしても0円になる事はありません。今はいくらの税金を払っていて、いくら減額できるか?一方で不動産鑑定評価は、上記の様に役所の決定を覆すような、たくさんの資料によって完全に理論武装した評価をしなければなりません。その場合の報酬は、安くても数十万円はかかります。減額できた分の何年分になりますか?

というと、ほとんどの人が渋い顔をしながらもあきらめていきます。

 

しかし、安くなるケースもあります。それは、役所の職員がミスをしているケース。先ほどの話を逆に言うと、手続きに誤りがあれば、そこは修正しなくてはなりませんから、安くなる可能性があります。レアケースかもしれませんが、何万という土地を相手にしていれば、間違いは有るもので、実際に自分も鑑定評価の作業過程の中で発見したことは何回か有ります。

詳しいことはここでは書けませんが、多分それを発見できるのは、やっぱり不動産に精通している不動産鑑定士でしょうね。

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