不動産鑑定

事前準備の大切さ・・・「二度手間」なのか?

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昨日のブログの内容に追加です。
マンションの現地調査は、執行官の方にきっちり準備していただいたお陰で、1時間以上かかる作業が15分くらいで終わりました。
さて、不動産鑑定では、現地調査というのが一番大切な作業であることは言うまでもありません。時間をかけてジックリ物件を見ても、何か見落としはないか心配になることがあります。現地調査後の評価作業で、「あっ、これはどうだったっけ?」ということがあると、困るからです。その時のためにたくさん写真を撮るわけですが、やはり、事前に調査すべき事項がわかっていると、本番では落ち着いて調査ができます。
自分の場合、よほど遠方か、時間が無い場合以外は、現地調査は最低2回するようにしています。それは、所有者の立会で内部調査をするときと、その前の外観調査です。
特に競売評価の時は、内部調査の前の外観調査が大切になってきます。
通常の評価であれば、評価を依頼される訳ですから、通常の所有者は評価作業について協力的であり、「すみません、もう一度見せてください」とお願いしても見せてもらえますが(実際にお願いしたことはありませんけど)、競売の場合は必ずしも協力的ではないからです。
競売の場合、占有状況というのが権利関係を左右するため、評価上重要になります。
対象土地上に、対象外の建物の様なものがあった場合、
1. それが建物なのか構築物なのか
2. 建物であった場合は登記があるのか無いのか
3. 登記があった場合は抵当権に優先するのか劣後するのか
4. 登記が無い場合は課税されているのかいないのか
ということで、評価の内容が変わってきてしまうからです。
ですから、事前に外観調査をすることによって、現地に行ってみて評価対象外の建物があることがわかれば、それについてのいろいろな事前調査(例えば登記を当たるとか、課税状況を確認するとか)ができます。
地積測量図を手に入れていれば、面積・形状の一致がその場で確認できます。
建物登記図面と大きく違う増築部分があるのが事前にわかっていれば、本番の現地調査での対処もしやすいです。
内部についてはどうしても一発勝負になりますので、本番の調査ではそっちに集中したいというのもあります。
とにかく事前に照合資料を集めておけば、その場であわてることがありませんし、時間もかかりません。
時間がかかってしまうと、当事者の方もイライラしてくることがあるので、できるだけ短時間でやるようにしたいというのもあります。
ですから自分の場合、現地調査は2回はすることになるのです。
一方で、それを「二度手間」という鑑定士の方がいらっしゃいます。プロならそんな効率が悪いことはしないというのです。
思わず感心してしまいました。
へー、1回の調査で完了できてしまうんだ。もしそうなら、確かに効率はいいもんな。
そのうち機会があったら、どうしたら現地調査が1回で済むのかを聞いてみたいと思いますが、手順を考えると、自分にはできない気がします。
自分の場合、事前調査をした方が、現地調査もその後の作業も早く進むので、効率が良いと思っていますし、確実に評価をするためには手間を惜しんではミスを呼ぶことにもなりかねません。
更に2回行けば、1回目に見えなかったところも見えてくることもありますから。
くどいようですが、自分の仕事は信頼が大切ですから、手抜きはできないのです。鑑定士の仕事は、あまり中身についてはわかりにくいし、評価されない部分ですが、これは依頼者の皆さんに誓って言えることです。
あ、ちょっとテンション上がっちゃいました。
でも、もし皆さんが鑑定評価を依頼されるときには、仕事についての姿勢もそれとなく聞いてみると良いかもしれません。
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コメント

  1. MUTSUMI より:

    SECRET: 0
    PASS: 74be16979710d4c4e7c6647856088456
    間違いのない仕事をするのはけっこう大変だと思います。ただの経理のOLでもそう思ってます。決算や税務調査に備えて、証憑を整理しておくことなど、地道な努力も大事です。
    今のご時世だと効率化ばかりが求められることが多いようで、丁寧にきちんと仕事をすることを軽んじる人も多くなりましたが、私はやはり大事なことだと思っています。

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