不動産鑑定

ラブホテルの評価

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仕事でラブホテルの評価をやっています。
今回は公的な依頼で、堂々と内部を観たり、書類を徴求できるので、そういう点では楽です。
物件は昭和50年代にできたコテージ式のやつです。といってもわかる人はわかるし、わからない人はちんぷんかんぷんでしょうけど。
ひと部屋ごとに車庫がついていて、フロントを通らなくてもチェックインチェックアウトができるタイプのホテルです。
普通のホテル(いわゆるビジネスホテルやシティうホテル)は、旅館業法の適用がありますが、ラブホテルは風俗営業法の適用(風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第二条第六項四)があります。
逆に言うと、この許可を受けていない場合、旅館業法に適合するようにしなければなりません。
(ちなみに全体的な流れとして風営法の許可は下りにくくなっていますから、近年のラブホテルは旅館業法によるものが多いです。)
コテージ式は旅館業法ではできませんので、この許可を取っているのかどうかが問題になります。さらにこの許可は属人性があるため、個人ですとその人しかできず、他人にその権利を譲渡することはできませんから、第三者へ不動産の売買はできても、買い受けた人がラブホテルを営業することはできません。
いずれにしても許可を取って適法に営業しているかどうかは、価格に影響を与えるわけですが、不動産の価格としてはあくまでも土地建物の価格であり、許可についての価格は現れてこない、というややこしい話になってしまいます。
ここを突っ込んでいくと議論百出で、結論を得ることは大変になってしまうので、やめておきます。
今回は許可を撮って営業しており、評価をする側としてはホッと一息といったところですが、コテージ式のため建物が十数棟あり、一つ一つ評価をしなければなりません。
一つ一つ見ていくと、面積が10~15坪くらいで、築年も古いですから、評価額は大したことありませんが、手間がかかります。報酬が大したことないので、できれば手間を省きたいのですが、そうもいかず・・・。
今週はこの案件で頭を悩ませることでしょう。
ああ、解放されたい。
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