不動産鑑定

国会議員も新聞もわかってない・・・

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日本郵政のかんぽの宿の簿価が固定資産税額の1/7だったそうです。簿価は不動産鑑定を基に減損会計処理をしてつけたものということらしいです。そして不動産鑑定は施設をホテル・旅館として評価したとか。
不動産鑑定士から言わせてもらうと、そんなの当り前ですよ。
まず、不動産鑑定評価基準から言いますと、ホテル・旅館などの事業用不動産については、事業収益による評価が認められています。ですから、逆に「収益を考慮外とした土地建物の価格」という条件設定がない限り、常識的な不動産鑑定士なら事業収益で評価します。そうしたら、赤字垂れ流しの物件は評価額は相当低いはずです。
そんなの、不動産鑑定士がわざわざ言わなくても、素人でもわかるか・・・。
それにしても、固定資産税評価が実際の売買より高いことなんて日常茶飯事のようにあるのに、なんで改めて驚いているんでしょう。実態を知らなすぎますよね。
固定資産税評価額は市町村が総務省の点数表で評価しているもので、誰でも同じような評価ができるようになっていますが、物件の個別性を反映するのは苦手です。一方不動産鑑定は個別のことまでよーく吟味するので、評価が違ってきます。もっと差が出るのは中古建物です。固定資産税評価は一度課税したらあとは償却年数に従って自動的に減価するだけですが、不動産鑑定は評価時点を切り取って、設備の損傷や陳腐化も減価要因とします。
そもそも論で言うなら、評価の目的が根本的に違うので、違う額になるということです。
夜も更けてきたので、細かい話はまたそのうち。
今夜は雪が降るのかな?

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