不動産鑑定

住宅ローンの金利をどう選ぶか?

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住宅が売れまくってますね。消費税の駆け込みなのか、アベノミクスによる好景気の予感からなのか、こちらの議論は置いといて、今回は住宅ローン金利の話です。

いつもお世話になっている日経新聞電子版の記事に、こんなのがありました。リンク参照先:金利上昇リスクに鈍感な借り手 予測よりも戦略を

確かに住宅ローンの低金利は、もう十数年続いています。デフレにも慣れてしまった消費者としては、「当たり前」と感じるのかもしれません。でもそれまでの数十年間を見れば、借入金利は5~7%位が「当たり前」だったのです。

この記事の結論としては、「将来も金利が大きく上がらないとは誰も言えないのだから、低金利のうちに固定金利を選択しましょう。」という事のようです。

まあ、筋論としては間違っていないと思いますが、こんな事実があることを覚えておいてください。

5年固定金利と、10年固定金利のローンを比較してみます。この場合、一般的に5年固定の方が、0.5%程金利が低く、月に支払う額も少ないです。ここまではネットでも簡単にシミュレーションができます。

しかし、問題はその中身です。月々支払うローンの内訳は「元本返済」と「金利支払い」の合計です。10年固定の方が、支払う額は多いですから、当然元本も多く払っていると思ったら、実は5年固定の方が、元本の支払額は多いのです。これは店頭でシミュレーションをしてもらえばわかります。元本の支払額が多いと言うことは、借金自体が早く減る訳ですから、5年後の借金の額は5年固定の方が少なくなっているということになります。

その差額を、例えば月に3千円とすると、年間で3.6万円、5年間では18万円借金が減ります。少ないですか?確かに金利が1%上がっていたら飛んでしまう額かもしれません。

しかし更に、月々支払う額が少なく、家計に余裕が出来るわけですから、その分を貯金して置いて、5年後に繰り上げ返済することもできます。

その差額、月に5千円とすると、年間で6万円。5年では30万円の貯金が出来ます。上の差額と合わせると、48万円借金を減らすことが出来ます。こうなってくると微妙ですね。

 

さあ、後は5年後の金利をどう読むか。こればかりは、本当に誰にもわかりませんね。

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