不動産鑑定

老朽化マンションの売却促す政策は有効か?

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この問題も随分前から騒がれていたものですが、自民党政権に戻って、ようやく本腰を入れて議論されて来たようですね。

リンク先:日経新聞電子版 老朽マンション売却促す 政府「住民合意8割に緩和」

まずは建て替えの要件緩和をするところから入っていくようです。

しかしタイミング的には、アベノミクス効果なのか、マンションが売れまくっているせいもあるのでしょう。というのも、この問題解決の肝は「インセンティブ」だからです。

理屈上は、容積率を緩和して、現況建っているマンションよりも大きいマンションを建築可能にし、その売却益を事業費に充てればよい、という物ですが、実際にはそんな簡単なものでは有りません。建物を建てるには、都市計画法、建築基準法以外にも、消防法や各種の条例がかかっているからです。計画をしてみたら、収支計画が黒字にならない様な場所も少なく無いはずです。それに、建て替えたマンションが売れるのか?という最大の問題があります。

建て替えたマンションが予定通り売れなかったら、計画は失敗になりかねません。ですからマンションの需要動向というのは非常に大切です。

自分は、この政策はうまくいくような気がします。

まずは、建て替えニーズが強いこと。今の新築マンションと、耐震基準以前のマンションを比べたら、見た目だけではなく、機能的にも雲泥の差です。それを見たら、建て替えて新しいところに住みたいという人が大勢居るはずです。

それと、古いマンションというのは、概して立地が非常に良いことです。駅に近くて、地域的にも優良な場所には古いマンションがたくさんあります。逆に言うと、そういう場所だから、当時も売れたわけです。いくら後発のマンションがグレードを高くしても、立地という絶対的なアドバンテージをひっくり返すことは出来ません。だから、古いマンションでも、立地が良ければ取引の対象になるのです。

つまり、立地が良いところに、新しいマンションが出来たら、当然需要はある。しかも、高い値段で売れる。となれば、開発業者が触手を伸ばしてくるのは自明です。

 

このアベノミクス効果が続くことを祈ります。

 

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