不動産鑑定

鑑定評価書にも賞味期限がある

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評価を依頼されるときに、必ず確認するのが「価格時点」です。要は、いつ時点の値段か、ということですが、相続等日にちを特定する必要がある場合以外は、切りが良いところで当月1日ということが多いです。

つまり、今、鑑定評価を依頼されたら、平成25年4月1日とします。

仮に評価依頼の目的が売買の参考だとして、売買の予定日が平成25年5月1日だった場合にはどうするでしょう?

それが提出予定日より先であれば、はっきり断ります。

なぜなら、明日のことはわからないからです。東日本大震災を思い出して頂ければわかりますよね。地震じゃなくても、火事で建物が燃えてしまったりしたら、価格時点に存在しないものを評価してしまうことになりますから、おかしな話ですよね。

 

では、一度評価したものの価格は、いつまで有効なのでしょうか?

もちろん、東日本大震災のようなことで直接被害を受ければ、その時点で価格は変わってしまうでしょう。しかし、直接被害を受けていないものは、どうでしょう。

これには「時点修正」という方法を用います。

だいたい1年ごと(場合によっては半年)に、価格の見直しをするのです。1年経てば、社会情勢、経済情勢も変わっていますからね。つまり、広い意味での鑑定評価書の賞味期限は1年です。

土地については、簡易な方法として、地価変動率から査定していきます。建物は現地調査をして、前回評価時から変わったことはないか(損傷が増えていないか)を確認し、経年を考慮して査定します。

では、売買が決まるまで、それをずっと続けていくのかというと、そうではありません。

だいたい3年位で評価替えをします。なぜ評価替えをするかというと、土地の場合、地価変動率しか見ていませんので、細かい要因の変化を反映していません。ですから、少しずつズレが出ている可能性が有るからです。ということで、3年というのが鑑定評価書を更新するための賞味期限、いや、消費期限と言えましょう。

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