不動産鑑定

平成25年 公示地価が発表になりました

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去る3月22日に平成25年の公示地価が発表されました。

地元栃木県の動向を見てみたいと思います。

 

◇栃木県の土地価格は今年も下落傾向

栃木県においては、住宅地▲3.6%、商業地▲4.4%の下落です。これは平成5年をピークに、20年連続での下落となります。ピーク時から比べると、住宅地は約半分、商業地は2/3の水準まで落ち込んでいます。これは、指数ベースで見ると、住宅地では昭和50年代後半の水準と同じ、商業地ではそれ以下で、昭和49年と比較しても54%にしか過ぎません。

(栃木県のホームページ参照)

しかし一方で、日本の実質GDPは昭和58年が約300兆円だったのに対し、平成24年は約520兆円ですから、そこまで落ち込んではいません。つまり、土地のパフォーマンスが相対的に低下したことが読み取れます。

 

◇地価下落は全国的な傾向ではない

栃木県内において、ほとんどの地域で下落していますが、これは全国的な傾向ではありません。下落しているのは、北関東の他に東北地方、山陰、四国等です。逆に愛知県の住宅地、神奈川県の商業地は平均で上昇。東京都の住宅地も半分以上が横ばいです。

東京圏、名古屋圏、大阪圏等の都市部では以前から上昇地点もみられます。これは不動産投資が活発化してきたためです。特にアベノミクスによる株高で、富裕層が投資を活発化させてきており、収益物件の市場はヒートアップの傾向があります。

また、震災の関係で東北地方の一部に上昇が見られますが、これは特殊要因です。

 

◇栃木県内でも明暗が出ている

県内でも宇都宮市、小山市、下野市の住宅地は下げ止まりの箇所が出てきています。

上昇地点はありませんでしたが、宇都宮市、下野市では横ばいの地点がありました。

これらの標準地に共通しているのは、区画整理事業等で街並みが整備されており、JR宇都宮線の駅から近く、商業施設も揃っているということです。

一方、工場の縮小で打撃を受けた矢板市、人口減・高齢化が進む益子町、茂木町では地価下落幅は依然大きいままです。

 

◇今後地価上昇はあるのか

講演会などで良く受ける質問ですが、逆に「土地の価格は上がると思いますか?下がると思いますか?」と聞いてみます。大部分の人が「下がる」方に手を挙げます。

ということは、みんなが「土地は下がる」と思って取引するわけですから、短期的には下がるというのが答えになります。

本当は「少子化による需要の減少」「国内産業の衰退・空洞化」が原因で地価は下がる、という答えが欲しいのかもしれませんが、それは日本全体の傾向であり、地価が横ばい~上昇している地点は、これらの課題をクリアしています。

ですから、有効な対策が打てれば地価上昇は可能です。

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