不動産鑑定

不動産鑑定評価で相続税が550万安くなった!?

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前回アップした相続財産評価での「広大地評価」の話ですが、実例っぽいものをちょっと。

「っぽい」とつけたのは、実例と言い切ってもまずいし、かといって嘘でもないというジレンマの部分です。

 

さて、広大地評価には財産評価基本通達で、簡易的な評価が示されています。

これは、相続税路線価に係数を掛けて求めるのですが、係数は面積によって決まってきます。

この係数はなかなか良くできていて、鑑定評価と比べるとほとんど同じ場合もあります。

しかし、面積で一律に決まってしまいますので、地形や高低差は反映されません。ですから、地形が悪い土地の場合、潰れ地が多くなるので、鑑定評価額の方が安いという事が起こります。また高低差が有る場合は、造成費用が嵩んで、安い評価額が出てくることがあります。更に実際に開発する場合には、インフラが貧弱(追加供給に耐えられない)だと追加の工事費用がかかることもあり、それも減価要因となります。

自分もいくつかやっていますが、鑑定評価の方が安くなることが多いようです。(意図的に安くしているわけではありません)場合によっては、一つの物件の評価で数百万円も違うことがあります。複数有れば、千万単位です。

課税標準がそれだけ安くなれば、かなりの節税になるはずです。

 

そして、相続税の税率は一律ではなく、課税標準額によって決まってきますから、ランクが落ちれば税率も安くなることもあるわけです。

例えば、課税標準額が、通達通りに計算して5100万円だとすると税率は30%で、税額は1530万円ですが、鑑定評価の結果、4900万円になれば税率は20%になるので、980万円です。その差は550万円。

鑑定評価報酬は高いと言われますが、仮に100万円かかったとしても、明らかにお得だと思うのですが・・・。

詳細はご相談ください。

 

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